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Il real estate crowdfunding: cos’è e come funziona

Il real estate crowdfunding, anche conosciuto come crowdfunding immobiliare, continua a crescere in modo esponenziale in tutto il mondo. I motivi sono riconducibili da una parte all’efficacia dello strumento in sé, dall’altra all’obbligato ricorso ai servizi digitali dettato dal periodo singolare che stiamo vivendo in questi ultimi anni.

In questo articolo ci proponiamo di offrire un approfondimento sul tema del real estate crowdfunding.

Il Real estate crowdfunding: cos’è e quali sono le tipologie

Il real estate crowdfunding è una modalità di finanziamento alternativa che applica tutti gli strumenti che rientrano nell’ambito del crowdinvesting al settore immobiliare. Il real estate crowdfunding, quindi, consiste nel partecipare online al finanziamento di un progetto immobiliare in cambio di una remunerazione del capitale. Il progetto immobiliare può riguardare sia il semplice acquisto, sia la ristrutturazione, sia la costruzione ex novo.

Il crowdfunding immobiliare ha debuttato negli Stati Uniti dove nel 2012, sono nate le prime piattaforme di crowdfunding ‘verticali’, ossia specializzate nella raccolta di investimenti in un mercato specifico.

Questo strumento di finanziamento alternativo ha rivoluzionato il settore, portando alla democratizzazione degli investimenti in real estate, un mercato tradizionalmente accessibile solo a soggetti con grandi patrimoni. Oggi anche i piccoli risparmiatori possono accedere facilmente agli investimenti immobiliari e trarne guadagno. Ad esempio, la piattaforma italiana di investimenti immobiliare Walliance permette ai propri utenti di investire in progetti di sviluppo immobiliare a partire da 500 €, offrendo al contempo agli operatori del settore l’opportunità di raccogliere capitali in modo alternativo e trasparente.

Esistono tre tipologie crowdfunding immobiliare che differiscono in funzione al modello di business:

  • Real estate equity crowdfunding: basate sulla sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare; alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile. In Italia, le piattaforme digitali che operano come intermediari per gli investimenti in equity crowdfunding devono essere autorizzate dalla CONSOB.
  • Real estate debt crowdfunding: prevedono la sottoscrizione da parte dell’investitore di un titolo di debito o un’obbligazione emesso/a da una società che realizza un progetto immobiliare, diventandone così creditore/obbligazionista. Alla scadenza prevista dal titolo di credito e/o dall’obbligazione, l’investitore riceverà il capitale investito maggiorato di un tasso di interesse prefissato. Per poter operare anche le piattaforme di debt devono essere autorizzate CONSOB.
  • Real estate lending crowdfunding: fondate sulla concessione di un prestito ai promotori del progetto immobiliare attraverso la sottoscrivendo un contratto di mutuo standardizzato. L’investitore acquisisce un diritto di credito che verrà poi rimborsato ad un tasso di interesse prefissato. Le piattaforme di lending non devono infatti essere autorizzate dalla CONSOB per poter operare.

Come funziona il processo di investimento immobiliare?

Le piattaforme di crowdfunding offrono un processo di investimento estremamente semplice e completamente online che si articola nei seguenti passaggi:

  • Registrazione: l’utente si registra all’interno della piattaforma per poter visionare i dettagli dei progetti immobiliari disponibili. La piattaforma presenta i progetti, ognuno dei quali corredato di informazioni utili per permettere agli investitori di decidere in quale investire.
  • Investimento nelle opportunità: a questo punto, l’investitore può decidere di selezionare le migliori opportunità sulla base del suo profilo di rischio, rendimento e durata.
  • Trasferimento dei fondi: affinché l’investimento vada a buon fine l’investitore dovrà trasferire una somma di denaro dal suo conto corrente bancario al conto attivato presso la piattaforma. Come il resto dei passaggi, anche questo step del processo avviene completamente online.

Solitamente prima della pubblicazione, i progetti vengono valutati e selezionati secondo i criteri ritenuti più opportuni da ciascuna piattaforma.

In base a quanto stabilito dal Regolamento CONSOB 18592/2013, le piatteforme di equity crowdfunding devono consentire agli investitori di consultare le Condizioni di Offerta, il Business Plan dell’operazione, il Fascicolo d’impresa o la Visura Camerale, l’Atto Costitutivo, la Dichiarazione Requisiti di Onorabilità e il Curriculum Vitae dell’Offerente.

Oltre alla documentazione obbligatoria i diversi portali possono offrire agli utenti l’opportunità di consultare altri materiali e documenti vari al fine di facilitare ai propri utenti l’analisi dell’opportunità di investimento. Ad esempio Walliance, grazie alla recente partnership con JLL, società leader nella consulenza specializzata per il settore immobiliare, offre ai propri investitori la possibilità di consultare il Property Outlook: un documento relativo al progetto che offre un analisi del contesto in cui sorgerà l’operazione immobiliare, non solo da un punto di vista della geolocalizzazione, ma anche delle caratteristiche che prevede la progettazione stessa: il tipo di destinazione d’uso, il numero delle unità immobiliari e la loro distribuzione, l’ampiezza delle superfici.